Patrimonio
Ultima modifica 30 maggio 2024
Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà
Normativa di riferimento
- L.23 dicembre 1998, n.448 art.31 commi da 45 a 50
- Delibera di Giunta Comunale n. 40 del 01/03/2012
- Delibera di Consiglio Comunale n. 77 del 18/12/2012
- Delibera di Giunta Comunale n. 47 del 26/07/2013
- Delibera di Giunta Comunale n. 21 del 20/03/2014
- Delibera di Consiglio Comunale n. 56 del 7/05/2018
Premessa
La Legge 23.12.1998 n. 448, Articolo 31,commi 45 e seguenti, consente ai Comuni la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie e di eliminare i vincoli convenzionali gravanti sugli alloggi realizzati sulle aree cedute in diritto di superficie/proprietà nell'ambito degli interventi di edilizia residenziale pubblica convenzionati ai sensi dell’articolo 35 della Legge 865/71 e s.m.i.
In particolare, con la modifica del comma 46, dell’articolo 31 della legge 448/98, ad opera dell’articolo 23-ter della legge 7 agosto 2012, n.135, il periodo di efficacia della convenzione, da stipularsi per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà delle aree comprese nei Piani di Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.), è stato ridotto da 30 a 20 anni, diminuito, inoltre, del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie e quella di stipula della nuova convenzione.
La suddetta disposizione normativa produce effetti di notevole importanza per i titolari degli alloggi in quanto non soltanto riduce il periodo di validità della nuova convenzione ma, di fatto, nel caso di alloggi acquisiti da 20 anni e oltre, gli interessati che approfitteranno di tale opportunità avranno la possibilità, fin da subito, di acquisire l’esclusiva proprietà dell’area senza più alcuna limitazione al libero godimento del bene in termini commerciali.
L’Amministrazione Comunale, con le deliberazioni indicate nella "normativa di riferimento", ha approvato i criteri per l’attuazione di quanto sopra.
A chi si rivolge
Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà
Potranno richiedere la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, i soggetti che siano proprietari di alloggi realizzati in aree comprese nei Piani PEEP, già concesse in diritto di superficie, a condizione che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento dell’alloggio.
Rimozione dei vincoli sul prezzo di alienazione e sul canone di locazione
Contestualmente alla suddetta trasformazione, i medesimi soggetti possono chiedere anche la rimozione dei vincoli sul prezzo di alienazione e sul canone di locazione.
La rimozione dei vincoli del prezzo di alienazione e del canone di locazione possono essere richiesti dai soggetti precedentemente indicati che abbiano già effettuato la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà o che siano proprietari di alloggi già concessi in diritto di proprietà (a condizione che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento).
Perchè è vantaggioso acquistare la proprietà
Con la trasformazione del diritto si superficie in diritto di proprietà si diventa proprietari, in proporzione ai millesimi dell'area su cui è edificato l'immobile comprese le aree di pertinenza per cui l'alloggio potrà essere venduto con la piena disponibilità dell’area su cui insiste. Si ricorda, infatti, che il valore di un appartamento in diritto di superficie è inferiore a quello di un appartamento in piena proprietà, proprio perché dopo 99 anni il terreno su cui è costruito ritorna nella piena disponibilità del Comune, insieme alla proprietà del fabbricato, salvo rinnovo.
La rimozione dei vincoli del prezzo di alienazione e del canone di locazione, inoltre, permetterà di vendere o locare l’alloggio al valore corrente di mercato.
Quanto costa ottenere la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e l’eliminazione dei vincoli sul prezzo di alienazione e sui canoni di locazione
Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà
Il costo della trasformazione è individuato in base ai millesimi di proprietà rispetto all’immobile in cui l’alloggio è collocato.
Tale valore è determinato in misura pari al 60 per cento del valore di mercato dell’area, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree.
Più precisamente il valore di trasformazione viene determinato sulla base della seguente formula:
Vtrasf = 60% VArea = Valore di trasformazione ex art. 31, comma 48, L. 448/1998, riferito all’intera Superficie edificata;
V Area = [(S * if)] * VOsss. mm. e ii. * 20% / hv = Valore di stima dell’area edificata;
S = Superficie oggetto di trasformazione;
if = indice fabbricabilità di zona come da Regolamento Urbanistico (RU);
hv = altezza virtuale pari a 3,00 ml;
VOsss. mm. e ii. = Valore di mercato unitario per le abitazioni di tipo economico (media tra il valore minimo e quello massimo indicati per la zona di riferimento nell’ultimo semestre disponibile), ricavato dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio;
È esclusa in ogni caso la retrocessione, dal comune ai proprietari degli edifici, di somme già versate da questi ultimi e portate in detrazione secondo quanto previsto al comma 48 dell’art. 31 della L. 98/1998.
Rimozione dei vincoli sul prezzo di alienazione e sul canone di locazione
Il corrispettivo per l’eliminazione dei vincoli convenzionali relativi ai prezzi massimi di alienazione e di locazione degli immobili PEEP, pari ad una percentuale del corrispettivo dovuto per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà [VTrasf.def..], è determinato sulla base della seguente formula:
VTrasf.def. = [(Vtrasf - CpFOI) * Q0/00] * P%
dove
P % = -0,133 N2 + 0,667 N + 100,
N = numero di anni trascorsi dalla data del primo trasferimento dell’unità immobiliare in esame (> di 5)
Costi da sostenere
Ciascun soggetto che accetti la proposta formulata dal Comune dovrà:
- pagare il corrispettivo calcolato dal Comune di Cascina come sopra detto in rapporto alla quota millesimale dell’alloggio per la procedura prescelta;
- corrispondere le spese relative alla stipula dell’atto e quelle eventualmente previste a titolo di rimborso spese di istruttoria (se stabilite con apposita deliberazione di Giunta comunale).
INDICAZIONI PRATICHE
La richiesta di quantificazione del corrispettivo necessario per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e/o per la rimozione dei vincoli deve essere presentata in forma scritta all’Ufficio Protocollo del Comune di Cascina, indirizzata al Sindaco ed al Servizio Patrimonio, utilizzando la modulistica appositamente predisposta dal servizio e reperinbile presso di esso nonché scaricabile dal sito web del Comune.
Per effettuare le richieste di quantificazione o aderire alla proposta del Comune, non è necessario che tutti i condomini di uno stabile siano d'accordo, ma ciascuno può decidere individualmente in totale autonomia dagli altri.
La richiesta non è vincolante in alcun modo per il soggetto interessato; diviene tale solo in seguito alla formale accettazione della proposta formulata dall’Amministrazione comunale.
L'interessato che vorrà aderire alla stessa dovrà trasmettere al Comune la propria accettazione (utilizzando la relativa modulistica) comunicando anche il nominativo del notaio che sarà incaricato della stesura dell’atto di trasformazione /rimozione dei vincoli.
Chi decide di non aderire alla proposta formulata dal Comune rimane nella situazione attuale con le medesime condizioni stabilite dalla convenzione stipulata a suo tempo tra Comune e cooperativa o impresa che ha realizzato l’edificio.
La trasformazione del diritto potrà comunque avvenire successivamente, in qualunque momento, previa rideterminazione degli importi dovuti al momento della nuova richiesta.
La proposta di procedere alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e/o per la rimozione dei vincoli può essere formulata anche d’ufficio.
Modulistica
- Richiesta determinazione prezzo di alienazione/canone di locazione
- Richiesta determinazione corrispettivo per trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà/rimozione vincoli sul prezzo di alienazione e canone di locazione
- Accettazione proposta per trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà/rimozione vincoli sul prezzo di alienazione e canone di locazione
MODULO RICHIESTA DETERMINAZIONE PREZZO DI CESSIONE/CANONE DI LOCAZIONE
Schema riepilogativo
| TIPO DI CONVENZIONE | SITUAZIONE | COSA SI PUÒ CHIEDERE | COSA DEVE ESSERE FATTO | VANTAGGI |
| Il Soggetto è proprietario superficiario del proprio alloggio | Non sono ancora decorsi cinque anni dalla data del primo trasferimento dell’alloggio | Non può essere richiesta né la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà né la rimozione dei vincoli sul prezzo di alienazione e di locazione dell’alloggio. | Aspettare il decorso dei cinque anni | ------- |
| Il Soggetto è proprietario supeficiario del proprio alloggio |
Sono già decorsi cinque anni dalla data del primo trasferimento dell’alloggio. Permangono i vincoli del prezzo massimo di alienazione e di canone di locazione |
Se sono trascorsi meno di venti anni dalla stipula della convenzione originaria può essere richiesta:
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Il Soggetto deve fare richiesta di determinazione dei corrispettivi ex art. 31 commi 48 e 49 bis della L. 448/1998 da versare per la trasformazione e per la rimozione dei vincoli. In caso di accettazione del corrispettivo, formalizzare la relativa accettazione Verrà stipulato un atto notarile per la trasformazione e la rimozione dei vincoli |
Il Soggetto può alienare /locare l’immobile in questione al prezzo di mercato |
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Se sono trascorsi meno di venti anni dalla stipula della convenzione originaria può essere richiesta:
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Il Soggetto deve fare richiesta di determinazione del corrispettivo ex art. 31 comma 48 della L. 448/1998 da versare per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà. In caso di accettazione del corrispettivo, formalizzare la relativa accettazione. Verrà stipulata una nuova convenzione con durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie e quella di stipulazione della nuova convenzione |
Il Soggetto acquisisce la proprietà piena dell’unità immobiliare ma non può alienare /locare l’immobile in questione al prezzo di mercato prima della scadenza della nuova convenzione | ||
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Se sono trascorsi almeno venti anni dalla stipula della convenzione originaria può essere richiesta:
La rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di alienazione e del canone di locazione è automatica ai sensi del comma 45, lett.a) dell’art. 31 della L. 448/1998 e ss. mm. e ii. |
Il Soggetto deve fare richiesta di determinazione del corrispettivo ex art. 31 comma 48 della L. 448/1998 da versare per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà. In caso di accettazione del corrispettivo, formalizzare la relativa accettazione. Verrà stipulato un atto notarile per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà |
Il Soggetto acquisisce la proprietà piena dell’unità immobiliare e può alienare e/o locare l’immobile in questione al prezzo di mercato | ||
| Il Soggetto ha la piena proprietà del proprio alloggio avendo già provveduto a trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà mediante la stipula della c.d. Convenzione Bucalossi |
Non è ancora decorso il periodo di validità della convenzione stipulata al momento dell’avvenuta trasformazione. Permangono i vincoli del prezzo massimo di alienazione e di canone di locazione |
Può essere richiesta la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di alienazione e del canone di locazione |
Il Soggetto deve fare richiesta di determinazione del corrispettivo ex art. 31 comma 49 bis della L. 448/1998 da versare per la rimozione dei vincoli. In caso di accettazione del corrispettivo, formalizzare la relativa accettazione. Verrà stipulato un atto notarile per la trasformazione del diritto di superficie |
Il Soggetto può alienare /locare l’immobile in questione al prezzo di mercato |